البروكر..اتفق عدد كبير من أصحاب الشركات العقاريه العاملة في السوق العقاري المصري علي أن البروكر أو شركات التسويق العقاري ، أصبح لها دوراً كبيراً في قطاع العقارات المصري خاصة في ظل التحديات الاقتصادية الأخيرة في مصر والعالم.
البروكر في مصر
عدد كبير من الشركات العقارية اتجه لرفع عمولات البروكر خلال الفترة الأخيرة لتشجيعهم علي تحقيق مبيعات أكثر من أجل كسر حدة الركود العقاري آلتي تواجة بعض الشركات العقارية في المبيعات.
فريق بري أن رفع عمولات البروكر أحدث أزمة في السوق العقاري المصري والبعض الآخر بري أن رفع عمولات البروكر يحتاج إلى إعادة ضبط خاصة في ظل دخول عددا كبيرا من الشركات العقارية علي السوق.
تحذيرات من غير المؤهلين
وحذر خبراء عقاريون من شركات التسويق و البروكر الغير مؤهلين في السوق العقاري المصري حاليا والتي أضرت بالفعل بعدد كبير من شركات التطوير العقاري ، بل واضرت بعدد كبير من شركات التسويق العقارى الجادة في مصر ، لافتين إلى أن أي شخص حاليا ليس لديه الخبرة أو الكفاءة المطلوبة يخرج علي السوق العقاري بانة “بروكر ” وهذا أمر أصبح مبالغ فيه وغير صحي للقطاع العقاري .
وأكدو أن أمر العمولات داخل شركات البروكر جعلت السوق العقاري المصري والمطور الجاد يدخل في نفق مظلم غير أنها في الوقت السابق كانت لاتتعدى من 2: 3 ٪ لكن بعد دخول مطورين عقاريين جدد في السوق زادت شركات التسويق العقاري بشكل كبير و أن السبب الحقيقي وراء زيادة العمولة هو الاعداد الهائله من الشركات العقاريه علي السوق علي امل ان البروكر سيكون عصا موسى السحريه للشركه الجديدة والمنقذ لها وكنتيجة لذلك ساءت العلاقة بين المطور العقاري والوسيط وأصبحت غير متوازنة .
واستغربوا من الحالة العامة الموجودة حالياً في السوق العقاري من سيطره وهيمنه شركات البروكر علي التحكم في قرارات المطورين العقاريين الجدد رغم أن العكس هو الذي كان موجود منذ سنوات سابقة والمطور العقاري هو الذي كان يحدد عموله شركه التسويق متخوفا من إستمرار ذلك .
المطورين العقاريين في مصر
وطالبوا بدعوة جميع المطورين العقاريين في مصر لمائدة مستديرة واحدة للتباحث في هذا الأمر والاتفاق على عمولة عادلة موحدة بين الشركات وبحث آليات عمل جادة يتم العمل بها خلال المرحلة المقبلة مع الشركات العاملة في السوق .
وأكدوا أن تنظيم العلاقة بين المطور والبروكر في السوق العقاري المصري وتدخل كل القائمين على ضبط منظومة العمل بالسوق المصري وان يكون هناك ضوابط تحكم عمليه العموله للوسيط العقاري بحيث إلا تزيد عن 4 ٪ بحد أقصي
علق المهندس محمد سامي رئيس الاتحاد المصري لمقاولي البناء والتشييد علي ارتفاع عمولات البروكر والوسطاء العقاريين وشركات التسويق العقاري في مصر موضحاً أنه أمر غير صحي للسوق العقاري المصري والشركات العقارية.
وقال رئيس اتحاد المقاولين خلال تصريحات خاصة لبوابة النافذة قائلا : ارتفاع عمولات البروكر تؤدى إلى تعثر العديد من الشركات لان معدلات البيع عالية جدا بسبب العمولة .
واردف سامي ” معدلات تنفيذ الشركات لا يمكن أن تصل أو تتوافق مع معدلات البيع لان ظروف السوق صعبة جدا لذلك يجب إعادة النظر في هذا الأمر من أجل مصلحة السوق والاعتماد على شركات التسويق العقاري المؤهلة.
الشركات العقاريه والعملاء
وأشار رئيس اتحاد المقاولين أن ظروف السوق الداخلى والخارجى صعبة خصوصا ان الشركات سوف تلتزم مع المشترين بأسعار ثابتة فى حين أن توقع ارتفاع الأسعار خلال فترات تقسيط طويلة تحتاج إلى حسابات معامل مخاطرة عالى وهو أمر صعب .
قال المهندس داكر عبداللاه عضو لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين وعضو شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية أن البروكر عنصر من عناصر المنظومة وظهر دورة جليا في القطاع العقاري نتيجه كثره المعروض من المشروعات العقاريه في السوق العقاري واصبح السوق العقاري مفتوح وحجمه كبير بعد زياده عدد المشروعات العقاريه خاصة في ظل المنافسه الشريفه والكبيره بين الشركات العقارية في مصر.
البروكر والشركات العقارية
واضاف المهندس داكر عبد اللاه ان البروكر اصبح له دور كبير في الفترات والسنوات الاخيره نتيجه ان الشركات تنفذ عمليات بيع تختلف من شركة لآخرى أما انه لو كان البيع بنسبه تنفيذ محددة كان الوضع سيختلف في السوق العقاري المصري لافتا الى انة في حاله لو كانت التشريعات في مصر تجبر المطور على التنفيذ المشروعات بنسبه معينه مثل بعض الدول في الخارج كان سيحجم من دور البروكر في مصر مؤكدا ان الفتره الحاليه اصبح البروكر دور كبير وهام بالنسبه لشركات التطوير العقاري
واستطرد عبداللاة قائلا : البروكر وبعض شركات التسويق العقاري لا تقدر حجم المجهود الذي يقوم به المطور العقاري في المشروعات العقارية التي تنفذه على الرغم من ذلك انها ممكن ان تعطي شركات اخرى لم تنفذ 0% من حجم المشروعات في السوق والعقاري نفس المجهود لأن العمولة هى التى تتحكم في المبيعات بين الطرفين.
وألمح المهندس داكر عبد اللاه إلي أن البروكر خبراته القليله في بعض عناصر المنظومه تجعلة يتدخل في سعر المنتج من خلال عمل بحث لكنه ليس لديه اي خبرات عن تسعيره المنتج وعلى سبيل المثال لو سعر المتر وصل من 15 الى 30 الف لم يكون لديه اسباب عن ارتفاع الاسعار لان مدخلات المنتج وتفاصيلة لدى المطور او شركات القطاع العقاري و ليس على علم بها سواء البروكر او شركات التسويق العقاري لذلك تتدخل شركات تسويق العقاري لمعرفه اسباب ارتفاع سعر المتر من المطورين.
اشار الى ان شركات التسويق العقاري او البروكر لا تقدر اهميه المجهود الذي يبذله المطور العقاري او شركه التطوير العقاري في المشروع الذي ينفذه على ارض الواقع والأغرب ان شركات البروكر تعامل جميع الشركات معامله واحده سواء الذي نفذ المشروع او لم ينفذ اي شيء
ونوه عضو شعبة الاستثمار العقاري المهندس داكر عبد اللاه خلال حديثه لبوابة “النافذة ” الى ان البروكر او شركات التسويق العقاري لا توجد حركه وصل بينه وبين بعض الشركات الكبيره في السوق العقاري ولا تلعب مع هذه الشركات اي دور في تلك الفتره وعلى سبيل المثال مثل شركه مجموعه طلعت مصطفى او اعمار او سوديك او هايد بارك او غيرها من الشركات التي يكون لديها ادارات مختصه وقطاعات تسويق مختلفه تغنيها عن البروكر او الوسطاء العقاري
توصيات هامة
قال فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس لجنة التشييد والبناء أن صناعة التطوير العقاري أصبحت صناعة مهمة جدا في مصر يعمل بها أكثر من 800 مطور واستثمارات أكثر من 200 مليار جنيه وحجم مبيعات متزايد كل عام فضلا عن حجم العمالة بها
وأضاف نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس لجنة التشييد والبناء في تصريحات تليفزيونية ، أن نشاط الوساطة العقارية أداة مهمة جدا يعتمد عليها المطور لتحقيق الخطط السنوية البيعية الخاصة به ، وحوالي من 70 – 80 % من المبيعات الغير مباشرة للمطورين تتحقق من خلال الوساطة العقارية
أوضح أن هناك ما يقرب من 50 ألف شركة وساطة عقارية في السوق وهو ما يعد من العلامات الجيدة والإيجابية لنمو حجم السوق واستطرد قائلا “المشكلة الخطيرة الممارسات الخاطئة التي تتم من قبل بعض الوسطاء العقاريين”
و طالب نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس لجنة التشييد والبناء الحكومة ورئيس الوزراء ووزير الإسكان الاهتمام بهذا النشاط ووضع أطر تنظيمية، ووجود قانون أو جهة معينة تعمل كمنظم لنشاط الوساطة العقارية أو “البروكر” وما المسمى الحديث لهذا النشاط وأن تكون هذه الجهة مسئولة عن منحه رخصة بعد اجتيازه لدورة تدريبة وهذه الرخصة تجدد كل عام
وكشف المهندس فتح الله فوزي عن قرار الحكومة بشأن الوساطة العقارية والذي أصدره رئيس الوزراء منذ أكثر من سنة ولكنه للأسف يضع هذا النشاط تحت مسمى الوكلاء التجاريين وأكد أن نشاط البروكر بعيد كل البعد عن الوكلاء التجاريين فالمطلوب هيئة خاصة تضم المطورين والمسوقين وعدد من الشعاب لكل الأطراف الفعالة في منظومة التطوير العقاري ويتم تنظيمها قانونيا
وأستنكر فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس لجنة التشييد والبناء بشدة تبعية قطاع الوساطة العقارية للهيئة العامة للرقابة على الصادرات والواردات وما العلاقة بين طبيعة عمل كل منهما وتساءل عن أعداد الرخص التي صدرت عن الهيئة لهذا القطاع في عامي 2022 و 2023 والإعوام الماضية للمسوقين العقاريين وما هي نوعية المتابعة التي تتم من قبلهم لنشاط الوساطة العقارية والاشتراطات التي نص عليها القانون وكيف يتم تفعيلها من قبلهم
وضرب فوزي مثلا بتجارب دول مثل اليونان ودبي في هذا المجال وأنه يمكن الاستفادة من هذه التجارب ومحاولة تعديلها بما يتناسب مع طبيعة السوق المصري، وان يتم ذلك بأكبر سرعة من اجل تنظيم السوق وحتى يمكن تجنب الممارسات الخاطئة في القطاع، والتي من أهمها نظام الكاش باك
وعن النسب التي يتقاضها البروكر في السوق العقاري أكد رئيس لجنة التشييد والبناء عن رضائه عن هذه النسب والتي تتراوح ما بين 3- 5 % حسب المشروع وأنها نسب عادلة بدليل أنه إذا حصل البركور على نسب أعلى قد تصل إلى 8% فهو يرد نصفهم الى المشتري
ولفت إلى أن الطرف الوحيد الذي يحقق مكاسب فورية في المنظومة العقارية وفي كل المشروعات المتواجدة في السوق العقارية التي تباع من خلال الوساطة العقارية هو شركة البروكر لأنه يأخذ نسبته أيا كانت فورا، لكن المطور ينفذ على عدة سنوات ويأخذ أمواله على أقساط، فضلا عن تنفيذه للمشروع بأسعار اليوم رغم أنه قد باع بسعر أمس
وطالب فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال الحكومة ووزارة الاسكان بالإسراع في إصدار قانون إنشاء اتحاد المطورين العقاريين والذي تم الموافقة عليه من لجنة الإسكان بمجلس النواب واحالته إلى اللجنة العامة لمجلس النواب منذ 4 سنوات ولكنه توقف هناك
وفي وقت سابق أعلن فتح الله فوزي، نائب رئيس لجنة التشييد والبناء عن دعمه وتأييده لهذه المبادرة، ودعا الى أخذ رأي الشركات الكبرى الفعالة في مجال الوساطة العقارية ومقترحاتهم لتنظيم هذه الصناعة والمهنة لأنهم أقدر الناس علي وضع قواعد التنظيم لها